Moving 住み替えのご相談

【住み替えローン】

住み替えローンとは、現在残っている（旧居の）住宅ローン残債と、新居の購入費用をまとめて借り入れることができるローンです。
これにより、2つのローンを一本化し、月々の返済額を管理しやすくします。

ただし、デメリットもあります。借入額が大きくなるため、審査が厳しくなる傾向があります。さらに、通常の住宅ローンよりも金利が高く設定されることがあるため、結果的に残債が高額になる可能性があります。

また、住み替えローンを組む条件として、今の家の売却日と新居の購入決済日を同じ日にする必要があります。買主・不動産会社・金融機関との調整が必要になる可能性があるため、不動産会社と資金計画・住み替えスケジュールを相談しながら進めるようにしましょう。

【つなぎ融資】

つなぎ融資とは、新しい家を購入する際に、現在の家の売却代金が入るまでの間、一時的に融資を受ける方法です。
「買い先行」で住み替えを行う場合に利用されることが多いです。

「住みたい新居を見つけたけれど、購入資金がすぐに用意できない」「今住んでいる家の売却時期が未定だけど、新居を探したい」という場合でも、つなぎ融資を活用すれば物件購入が可能です。また、買い先行の場合なら、仮住まいへの引越しが不要になる場合があり、引越し費用や家賃を節約できます。

デメリットは、融資期間の短さです。つなぎ融資は、融資期間が1カ月から1年以内という短期の融資です。この期間に返済できない場合、「遅延損害金」が発生してしまいます。加えて、金利が住宅ローンよりも高いです。
買い先行の場合、今住んでいる家（旧居）の売却は、新居の購入後に行われます。そのため、売却価格が想定よりも低くなることもあり得ます。この場合、つなぎ融資の返済に充てられる金額が減ってしまうことになるため、注意が必要です。

【3,000万円特別控除】

不動産を売却すると、利益が出る場合があります。売却価格から取得費（購入価格など）と譲渡費用（仲介手数料など）を差し引いた利益のことを「譲渡所得」と呼びます。
この控除は、一定の条件を満たすことで、3,000万円以下の譲渡所得が非課税になります。

控除条件は、主に以下のものがあります。

• 自分が住んでいる家であること
• 住まなくなってから3年以内に売却すること
• 親子や夫婦など、特別な関係のある人への売却でないこと

参考：No.3302 マイホームを売ったときの特例 | 国税庁

【買い替え特例】

現在住んでいる家の売却価格よりも、新居の購入価格の方が高い場合には、一定条件を満たすことで「買い替え特例」が利用可能です。これを利用することで、譲渡所得税を繰り延べることができます。（非課税になるわけではありません）

住み替えのタイミングでかかる税金を一時的に減らすことができるので、出費を少しでも抑えたいときに便利です。

条件は、主に以下のものがあります。

• 売却した年の1月1日において、所有期間が10年を超えていること
• 住売却価格が1億円以下であること

他にも複数の条件があるため、ご自身の状況が適用条件を満たしているか、必ず確認してください。

参考：No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例 | 国税庁

【住宅ローン控除】

家を買うときに受けられる「住宅ローン控除」ですが、住み替えのときでも、条件を満たせば受けることができます。住宅ローン控除とは、マイホームを取得した際の所得税と住民税から、一定の金額が控除されるものです。税負担を減らすことができるため、住み替えの際の金銭的なハードルを下げられます。

ただし、他の制度とは併用できないこともあるので、注意が必要です。上で紹介した、「3,000万円特別控除」「買い替え特例」とは併用できないため、どちらを使うべきかを考えて選択する必要があります。

条件は、主に以下のものがあります。

• 新居の引渡し日から半年以内に、本人が居住すること
• 年間の総所得が2,000万円以下であること
• 住宅ローンの返済期間が10年以上であること